房地合一稅新制於民國105年1月1日正式實施，在新制實施後，
賣房要繳的稅最高可達獲利的45%，意思是賣房賺了100萬，要上繳國庫45萬嗎？
其實不是這個意思，但是也代表房地合一稅新制，確實讓賣房時要付出的成本增加了，
因此買賣房屋時一定要了解各種稅費種類，
這篇文章市場先生將房地合一稅做個懶人包介紹，

分為以下幾個部分：

1. 房地合一稅新制、舊制有什麼不同？
2. 如何計算房地合一稅課稅基礎(含範例)
3. 自住換屋該如何節稅？
4. 個人投資房屋買賣該如何節稅？

房地合一稅新制、舊制有什麼不同？

房地合一稅是買賣房屋時賣方需繳納的稅，首先需判斷該房屋是適用新制或舊制。
在舊制下，賣房的房屋所得要課稅、土地不課稅，但新制的房屋及土地所得均要課稅。

以下是房地合一稅新舊制的比較，看出差異了嗎？
最大的變化除了新制採分離課稅外，兩者的課稅基礎並不相同，
稅率也差異很大，因此需繳納的稅額亦可能有高達數倍的差距。

房地合一稅新舊制實施內容比較

房地合一稅課稅算法(含公式範例)

【舊制計算】

舊制的課稅基礎僅計入房屋收入，不計土地收入，其課稅基礎計算如下：

(1) 有資料判斷時：

課稅基礎=(售價-取得成本-費用)X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

可列入費用的項目包含(以下均需檢附單據)：

a) 購入時支付的必要費用，含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
b)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息
c) 房屋修繕費(非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費)，如管線費、天花板裝修
d) 出售時支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

例：陳先生在103/05以1,200萬金額購入台中市西屯區一戶公寓，在107/06以1,500萬售出，
售出時房屋評定現值為50萬，土地公告現值為300萬，
購入時契稅+印花稅+代書費7萬、仲介費12萬，購入後修繕費用100萬，
出售時仲介費60萬，那麼財產交易所得稅課稅基礎計算方式為：

(1,500萬-1,200萬-7萬-12萬-100萬-60萬)X50萬/(300萬+50萬)=172,857元

此案例陳先生需將172,857元於108/05申報所得稅時，納入個人所得申報，
如陳先生適用的課稅級距為20%，那麼他所繳納的財產交易所得稅為172,857X20%=34,571元

* 案例僅供參考，實際數字依個人實際發生為主

(2) 無資料判斷時：

課稅基礎=房屋評定現值 X 依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率(每個縣市區域均不同)

例：陳先生在103/05以1,200萬金額購入台中市西屯區一戶公寓，在107/06以1,500萬售出，
售出時房屋評定現值為50萬，因陳先生無法提供房屋原始取得成本，
故財產交易所得稅課稅基礎計算方式為：

50萬X35%(107年西屯區公告之比例)=175,000元

此案例陳先生需將175,000元於108/05申報所得稅時，納入個人所得申報，
如陳先生適用的課稅級距為20%，那麼他所繳納的財產交易所得稅為175,000X20%=35,000元

* 高級住宅(台北市7千萬以上、新北市6千萬以上、其他地區4千萬以上)課稅計算方式另有不同，請以財政部公告為主
* 案例僅供參考，實際數字依個人實際發生為主

個人出售房屋之財產交易所得計算規定及比率，
可到財政部網站查詢。

【新制計算】

新制的課稅基礎房地收入皆計入，其課稅基礎計算如下：

課稅基礎=房地收入 – 成本 – 費用- 依土地稅法計算的土地漲價總數額

可列入成本費用的項目包含(需檢附單據，若無法檢附單據，依成交金額的5%計)：
a) 購入時支付的必要費用，含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
b)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息
c) 房屋修繕費(非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費)，如管線費0、天花板裝修
d) 出售時支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

例：陳先生在107/05以1,200萬金額購入台中市西屯區一戶公寓，在108/06以1,500萬售出，
購入時契稅+印花稅+代書費7萬，仲介費12萬，購入後修繕費用100萬，
出售時仲介費60萬，購入時土地價值100萬，售出時土地價值180萬，
期間漲價80萬，那麼房地合一課稅基礎計算方式為：

1,500萬-1,200萬-7萬-12萬-100萬-60萬-80萬=41萬

此案例陳先生為投資性質，持有期間超過1年未滿2年，因此適用稅率為35%，
其需繳納的房地合一稅金額為41萬X35%=143,500元

* 案例僅供參考，實際數字依個人實際發生為主

自住換屋該如何節省房地合一稅？善用重購自用住宅稅賦優惠

台灣的稅制上對於自住房屋的稅制有許多優惠，如果是自住換屋，
2年內不管是先買後賣或是先賣後買，土地的部分可以退土地增值稅。
房地合一稅不論是新舊制，只要是小屋換大屋，都可以全額退稅，
新制下大屋換小屋還可以依比例退稅，
需特別留意的是重購後5年內不得改做其他用途或出售，不然需繳回退稅。

例如：
陳先生108/01賣房金額1,000萬，需繳房地合一稅20萬，
於109/03再次購屋金額1,200萬，則20萬可全額退稅，
若再次購屋金額為900萬，退稅比例為900萬/1,000萬=0.9，退稅金額為20萬X0.9=18萬。

土地增值稅與房地合一稅針對重購自用住宅的稅賦優惠：

土地增值稅與房地合一稅針對重購自用住宅的稅賦優惠

個人投資房屋買賣該如何節省房地合一稅？

新制的房地合一稅對於投資客來說是較為不利的，
短期的買賣需繳納房地合一稅可能會大幅侵蝕獲利，
因此在新制下，需了解每一個影響稅額的環節。

先複習新制的房地合一稅計算公式：
(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額)X稅率

因此要節稅，要想辦法增加扣除項，並降低稅率。
建議的思考步驟如下：

1. 先計算土地漲價總數額：

如果土地漲價總數額跟買賣房屋的價差已經差不多時，
那麼幾乎是不用繳納房地合一稅了，其他費用及持有期間也相對不重要。
但若土地漲價總數額遠低於買賣房屋的價差，那麼其他可扣除的成本費用及持有期間就相對重要。

2. 收集好可列舉成本費用的單據：

若是土地漲價總數額低於買賣房屋的價差，
此時買賣房屋產生的必要費用如契稅、印花稅、規費、代書費、房仲費、修繕費，
這些費用都可以列入扣除項目，因此需收集好相關的單據。
在成交談判時，成交金額與房仲費之間往往也有空間可談，可做為節稅之方式。

3. 精算較划算的持有期間：

若是房地收入扣除成本費用及土地漲價總數額後，仍有相當大的金額，
那麼持有期間適用的稅率將會大大影響要繳納的稅額，
例如持有1年內要繳45%，1~2年要繳35%，2年以上就只剩下20%了，
因此若是金額大也可先出租，拉長持有期間再出售獲利較高。

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