房產知識-常見名詞解釋之建物篇 + 鋼筋混凝土建築加強版>柱中柱Alfa Safe
房產知識 – 常見名詞解釋
#建物類
主建物
即所謂的室內面積，包括客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等面積。
附屬建物
連接主建物室內面積的附屬部分，如陽台、花台、露台等。
陽台
指直上方有遮蓋物之平台。
花台
凸出於大樓牆面外，可種植植物，人無法站立的台子。擁有隱藏冷氣主機、增加鄰棟隔離等效果，為建物畫龍點睛。早期建管法規並未將花台列入管制，於建物辦理登記時，花台可登記為附屬建物，計入銷售面積，造成建物於設計時超過容許之法定陽台面積後，再加一圈花台的特殊都市景觀。為防止此現象，地政單位乃取消花台之登錄，而後建管法規修改，花台與陽台合併檢討，卻未再追溯為可登錄。
露台
指直上方無任何頂遮蓋物之平台。
雨遮
為附屬建物之一，用來遮雨之用，通常在窗戶或冷氣孔上方。
共有部分
指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
公共設施
即所謂的建物所有住戶共同使用分攤的部分。如樓梯間、電梯間、門廊、水箱、機械房等等。
公設比
公共設施分擔面積除以建坪面積後所得的商數。
建坪
建築物坪數。
實坪
使用面積扣除大公、小公的坪數。
虛坪
法規規定建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍，但是又允許這些項目可以變成附屬建物或公設納入權狀面積登記，讓部分不肖建商努力灌水而提高獲利，因此才會有陽台、雨遮為虛坪的說法。
大公
由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。
小公
由部分住戶共同分擔 (例：當層全部住戶分擔)，如電梯間、通道、走廊、門廳等。
嫌惡設施
指為達成公共利益，服務一般民眾，但可能對生活品質、生命健康等造成威脅，以致於住戶希望不要設置在其住家附近的設施。例：加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電箱、廟宇、神壇等。
棟距
兩相鄰建築物外牆開口部的最小淨距離，計算距離方式為兩相鄰建築物其開口部的外牆或外柱外緣最短水平淨距離；開口部包括窗戶、門或陽台等。
頂樓加蓋
在房屋頂樓上加蓋一層樓，屬於違建。
陽台外推
將陽台與相連室內的落地窗或是隔間牆打掉，並在陽台外牆上增加窗戶等，使室內的使用坪數變大，稱為陽台外推，屬於違建的一種，民國 84 年以後的陽台外推，即報即拆，民國 84 年之前緩拆。
女兒牆
建築物屋頂外圍之矮牆，主要作用為防止墜落之欄杆，以維護安全，另於底處施作防水壓磚收頭，避免防水層滲水及防止屋頂雨水漫流。女兒牆高度依建築技術規則規定，視為欄杆之作用，如建築物在二層樓以下不得小於一公尺，三層樓以上不得小於一點一公尺，十層樓以上不得小於一點二公尺。另外亦規定女兒牆高度不得超過一點五公尺，主要為避免於建築物興建時，建築業者刻意加高女兒牆，預留以後搭蓋違建使用。
帷幕牆
架構構造建築物之外牆，只承載本身重量及所受之風力。
擋土牆
為攔阻天然或填築之土石、砂礫及類似物狀物質所構築之構造物。
剪力牆
又稱為為耐震壁，是建築物抗震的重要結構體， 通常被設計在電梯間，較一般牆壁厚上許多 (25 公分以上，甚者超過 50 公分)。材質方面，在台灣由於建築物通常以鋼筋混凝土為主，因此剪力牆幾乎都是鋼筋 混凝土所建構。由於剪力牆的勁度很大，因此可以承擔極大部份構造物的水平力，能在地震初期就把大部份的能量吸收，以減少結構的破壞，故成為目前耐震設計中 非常重要之結構系統。
防火間隔
防火間隔為確保鄰棟建築物或基地於火災發生時，火源不致蔓延至他處，消防人員並能迅速隔離火勢以防止災害的擴大，所規定的最小淨寬度；因此法律乃規定建築基地如果未面臨二條四公尺以上寬度的道路時，必須留設一公尺半以上的防火間隔，基地內不同幢的建築物也必須留設三公尺以上的防火淨寬。防火間隔直接關係到所有人的生命財產安全，所以必需長時間保持淨空，在防火間隔內設置違建或任何加蓋物，因屬於危害公共安全範圍，必須列入優先拆除的對象。
無尾巷
巷弄的盡頭沒路可走，國語叫死巷，台語叫無尾巷。
雙併
兩戶合併，共用一牆，各戶分別只有三面採光 (因共用一牆之故)。
管理委員會
簡稱「管委會」，指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。
約定共用
指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
約定專用
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
容積管制
為配合各土地使用分區管制，以有效控制土地使用密度及居住人口密度，維護良好的公共設施水準及居住品質，而針對可建樓地板面積與建築面積固定比率實施管制。容積管制之內容包括建築物之高度、樓地板面積比率、空地比率、前後側院深度、建蔽率及容積率、鄰棟間隔與建築物退縮線等，實施整體性管制；通常土地使用分區會同時公告其建蔽率及容積率，做為容積管制之準則，目前全省除金門 及連江縣外，皆已實施容積管制。
專有部份
指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
屋頂突出物
屋頂突出物一般設置屋頂水箱，及電梯機房，為住戶共用部分，以大公持分，不屬於任何住戶專有。
退縮建築深度
建築物外牆面自建築線退縮之深度。
牆面線
各地方政府依實際都市設計或都市景觀及交通之需要，得訂定自建築線退縮一定深度建築，以維護整體的都市景觀，此退縮之建築線即為牆面線。
樓地板面積
為建築物各層樓地板或其一部分的水平投影面積，其計算範圍是以牆壁中心線或區劃中心線、或柱心線為區劃範圍計算之；樓地板面積的計算不包括三分之二以上透空的遮陽板，不突出超過一公尺半的陽台、屋簷及建築物出入口雨遮，或是不突出超過半公尺的雨遮、花台等，但是每層陽台面積總和如果超過建築面積八分之一時，超過部分仍然必須計算樓地板面積。建築設計圖面必須標示各層樓地板面積，做為日後辦理登記時的依據。
遮陽板
減少直接射入室內之陽光，控制室內良好的光環境，達成建築省能之目的，設置於窗外的隔版稱為遮陽板。遮陽板實際設置時需考慮建物方位，日射角度等環境因素，以達到最佳的遮陽效果；遮陽板因為無法以固定深度作為控制，故規定必須有三分之二以上透空，否則須視為主體建築物，計入建築面積。因為遮陽板的種類繁 多，更有可活動形式者，並非屬於固定設施，乃為建築物之附加物，所以無法登記其面積。
鋼骨結構建築
SC 建築。韌性較佳，搖晃的位移量大，靠搖晃來抵消地震水平利的能量，適合高樓層的建築。
鋼筋混凝土建築
RC 建築。是較為硬脆的結構材性質，變形大會脆裂，適合用來蓋低樓層的房子 (10 樓以下)。
鋼骨鋼筋混凝土建築
SRC 建築。適合中高建築 (15-25 層樓)。在鋼骨外層另外配鋼筋並灌漿同時做保護層。具有鋼骨建造及RC建造的優點，柱子強度高則柱斷面減小可使整個建築重量變輕，受地震影響力較小，建造成本較高。
集合住宅─即俗稱之公寓（Apartment, Flat），其建築型式大別區分為：
1. 無電梯公寓（Walk-up Apartment）──通常為三層以上建築。在台灣之建築法令規定六層以上之建築必須裝設電梯，故此類住宅之規 劃，最高只及五層。一般稱為【公寓】。
2. 電梯公寓（High-rise Apartment）──即高樓公寓須要電梯通達者 ，在台灣概指六層以上之住宅。一般稱為【電梯大樓】。
鋼筋混凝土建築 再加強版 柱中柱 – Alfa Safe耐震系統工法 – 鋼筋綁紮-柱中柱
Alfa Safe耐震系統工法是戴雲發結構技師苦心研發，其中Alfa Safe柱中柱是以一體式連續系統柱箍+內核心圓形箍筋之雙重圍束設計，施作於大樓之低樓層結構柱的鋼筋綁紮，例如1F及夾層。經國家地震工程研究中心實體試驗證實，其抗震韌性可提升100%，為傳統柱抗震韌性的2倍，可發揮結構設計「大震不倒」的精神。
Q：何謂「Alfa Safe柱中柱」？
A：「Alfa Safe柱中柱」是以一體化的系統柱箍所完成的結構柱，在其內部再加上一支圓柱，能強化柱內部核心之圍束力，使柱的內外整體配置都能在環環相扣的系統箍包圍下，充分發揮系統鋼筋的圍束效果，產生最佳的耐震韌性。「Alfa Safe柱中柱」亦經國家地震工程研究中心實體驗證，確實可大大提升柱結構的耐震韌性。
Q：為什麼要做「Alfa Safe柱中柱」？
A：從過去921地震、206台南地震及206花蓮地震所造成的大樓損毀案例，有極高的比例都發生在牆體較少的1樓及1樓挑高夾層，這些樓層的柱結構耐震韌性強化顯得非常重要，故在這些重點樓層採用「Alfa Safe柱中柱」能提升其耐震韌性，於強震來襲時，將大樓損壞的風險降到最低，讓住戶住得更安心。
Q：「Alfa Safe柱中柱」的建案可以抗震幾級？
A：「Alfa Safe柱中柱」的效能主要是強化施作樓層的耐震韌性，其耐震韌性經「國家地震工程研究中心」之實體驗證，可提升近一倍。唯建築結構之抗震級數之設計是整體規劃考量設計分析完成，不會因在重點樓層施作「Alfa Safe柱中柱」而抗震級數改變，故施作「Alfa Safe柱中柱」的建案其抗震等級與原結構設計之抗震級數相同。
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